Eluasemelaen: Swed & SEB tõid kastanid tulest välja ja Nordea kukkus kolinal

Loe eelmist eluasemelaenu postitust SIIN.

Kuna meile on silma jäänud üks konkreetne korter, kus me end isegi vist elamas kujutaks o_O , otsustasime minna pankadesse uuesti oma seisu uurima. Maja ehitamine ja korteri ost on ikkagi piisavalt erinevaid tehingud, et pangatingimused võiksid mõnevõrra erineda. Aga et kaardid nii palju muutuvad, ei osanud me küll ette aimata!

Kuna huvipakkuv korter on suhteliselt hea hinnaga, oleks põhimõtteliselt võimalik selle ostmiseks 10-aastast laenu taotleda ka ainult minul üksinda (oleneb pangast, loe altpoolt). Sissemakseks on meil olemas pea 30% korteri müügihinnast (panka minnes arvasime, et 26%, aga eile tuli välja, et olin Exceli valemis vea teinud 😀 ) ning jääb veel varu ootamatuteks kulutusteks (päris nulli me oma pangaarveid kindlasti ei vii, puhver peab jääma, lisaks bürokraatiale kuluvale ca 1000€ ja mõningatele asjadele, mida kohe korterisse vaja on, nt voodi). Kui eelmisel korral selgus, et välismaal töötav kaastaotleja muudab nii laenu maksimaalset pikkust, laenusumma suurust kui ka intressimarginaali negatiivselt, siis nüüd oli seis muutunud. Kui mina saaksin laenu taotleda ja teenindada üksinda, peaks kaastaotleja, töötagu ta siis Eestis või välismaal, olema ju panga jaoks ainult riski maandav faktor. Loogiline?

Nii ja naa.

Seekord oli meie ettevalmistus panka minekuks veelgi põhjalikum. Mul oli ette valmistatud põhjalik slaidisesitlus selle kohta, kes me oleme (detailselt kogu info töökohtade, palkade ja kohustuste puudumise kohta), mida me soovime (konkreetne objekt) ja millised küsimused meil on tekkinud. Seekord teadsime juba, mida pankadest oodata ja saime vastavalt ette valmistuda.

Mida teada saime?

Esimesena külastasime SEB-d. SEBs oli minu maksimaalne laenusumma 10 aastaks suurem kui see summa, mida meil huvipakkuva korteri ostuks juurde vaja on. Seal sai minu hüpotees kinnitust: kindlasti on kaastaotleja sellisel juhul riskimaandus, kui laen on mulle üksinda ilusti teenindatav. Intressimarginaaliks öeldi ikka 2–3%, aga lõpuks pressisin siiski laenuhaldurilt välja teadmise, et kuna meie seis (sissetulekud, kohustuste puudumine, omafinantseeringu suurus kõvasti üle 20%) on nii soodne, siis pigem jääks intressimarginaal 2–2,5% vahele. Anti mõista, et ilmselt saaksime magusa marginaali, aga midagi ta lubada ei taha, kuna otsuse teeb siiski laenukomisjon.

Teisena oli meil aeg kinni pandud Swedbankis ehk meie kodupangas. Ka Swedbankis oli minu 10 aastaks võetav maksimaalne laenusumma suurem kui meil korteri ostuks vaja on, seega saaksin ma laenu taotleda üksinda. Üksinda taotledes oleks intressimarginaal 2,15%. Kuigi laenuhaldur tõdes, et loomulikult oleks kaastaotleja sellises olukorras panga jaoks riskimaandus, on Swedbankis kindel poliitika, et välismaal töötamine tõstab intressimarginaali (mis meie olukorras on lihtsalt naeruväärne). Kahekesi oleks meie intressimarginaal 2,4%. Aga: kuna meie puhul on tegu just selle riskimaandusega, saaks ilmselt küsida komisjonilt erandit. Seega lootust anti ja kodupanga aktsiad meie silmis kohe tõusid. Mis oli Swedbanki puhul jäigem kui SEBs, on kindlasti fakt, et nemad sooviksid meilt siiski saada 30% sissemakset. 20% ja meie öeldud 26% sobib ka, aga siis lisandub panga lepingutasule ca 72€ panga riskitasu kõrgema finantseerimismäära pealt juurde. Swedbank tahab ideaalis finantseerida siiski max 70% ulatuses.

Viimaks käisime ära Nordeas. See pank oli seekord üks suur pettumus ja ilmselt sinna meie laenutaotlus üleüldse ei jõuagi. Mulle üksinda pakkus Nordea marginaaliks 2,8%. See on lihtsalt röögatu! Kellele nad üldse normaalseid intresse pakkuda saavad, kui minu Eesti mõistes korraliku sissetuleku ja kohustuste puudumise juures on marginaal 2,8%? 😀 Samuti oli mu maksimaalne laenusumma 10 aastaks seal väiksem kui taotlev laenusumma, tunduvalt väiksem kui SEBs ja Swedis. Kahekesi koos taotledes pakuti marginaaliks 2,35%. Sellest allapoole intress ei tule ühegi nipiga. Haldur ütles välja, et kui teised pakuvad paremat intressi, siis nemad sellega konkureerida ei saa ja pole isegi mõtet taotlust esitada. Sissemakse suhtes esines sarnasus Swedbankiga: ka nemad eelistaksid 30% ja madalama sissemakse puhul lisandub midagi panga lepingutasule. Nordea aktsiad kukkusid kolinal.

Kui varasemalt seoses maja ehitamisega tundus meile Nordea kõige tõenäolisem koht, kust laenu taotleda ning SEB jättis meile suhteliselt mitte midagi ütleva mulje, siis nüüd on seis totaalselt muutunud. Kõige jäigem oli oma tingimustes Nordea, järgnes Swedbank ja kõige paindlikum ja optimistlikum tundus olevat SEB. 

Laenukindlustused

Teine asi, mille kohta igast pangast uurisime, on kindlustus surmajuhtumi, püsiva töövõimetuse, ajutise töövõimetuse ja töö kaotuse puhul. Need on meie jaoks väga olulised ja kindlustuse ostmise olemasolu või selle puudumine võib saada deal-breakeriks. Siin võitis kõiki teisi meie kodupank ehk Swedbank.

Veidi nende kindlustuste ülesehitusest, kõik lugejad kindlasti ei ole selle teemaga süvitsi kursis. Põhimõtteliselt saab ülanimetatud ohud jagada kaheks kategooriaks:

  1. surm ja püsiv töövõimetus
  2. ajutine töövõimetus ja töö kaotus

Teise kategooria ohtude vastu saab end kindlustada nn laenumaksekindlustusega: kui peaksid sattuma pikemale haiguslehele (murrad jalaluu vms) või sind koondatakse (tööandja poolne põhjus, mitte ise töölt lahkumine), siis maksab kindlustus maksimaalselt 12 kuu jooksul sinu eest pangale laenumakseid, kuni oled paranenud või uue töö leidnud.

Esimese kategooria ohtude vastu saab end kindlustada laenukindlustuse või elukindlustusega. Elukindlustuse saab teha ka suuremale summale kui laenujääk ning kindlustusjuhtumi esinemise puhul maksab kindlustus summa välja soodustatud isikule (kes võib ise valida, kas sellest makstakse tagasi pangalaen või midagi muud). Elukindlustus ei lõpe laenu tagasimaksmisega. Maksed on igas kuus ühesuurused. Laenukindlustus on otseselt seotud laenujäägi suurusega: aja jooksul, kui laenu tagasi makstakse, laenukindlustuse maksed ajas üha vähenevad. Soodustatud isik on laenukindlustuse puhul pank ning kindlustusjuhtumi puhul maksab kindlustusselts pangale välja laenujäägi. Laenukindlustus lõpeb laenu tagasimaksmisega.

SEB-s öeldi selgelt, et kui taotleme laenu kahekesi, ei saa me mõlemad 100% kindlustuskaitsega kindlustusi osta. Sobib 50-50, 60-40 vms, aga üle 100 see protsent kahe peale tulla ei tohi. Kuna meie eelistus on 100% kaitse mõlemale ja kõigi nelja ohu vastu, oli see uudis SEB-st päris mõru maitsega. Samuti ei saaks SEB-st osta välismaal töötavale inimesele kaitset ajutise töövõimetuse ja töö kaotuse vastu (st laenumaksekindlustust).

Swedis oli seis palju parem: saame soetada mõlemale kaitsed kõigi nelja ohu vastu, sh välismaal töötavale taotlejale (kui ta ajutise töövõimetuse puhul esitab välisriigi terviseasutuse dokumendid ja töö kaotuse puhul end Eestis töötuna arvele võtab), ning saame end mõlemad 100% kindlustada. Neil mingeid piiranguid selles osas ei ole nagu SEB-s. See on meie jaoks Swedbanki puhul VÄGA suur pluss. Mina olen nii jänes, et tahan end kõige vastu kindlustada. Hingerahu maksab ka midagi! 🙂 Samuti pakkus Swedbanki haldur välja, et olenevalt meie eelistustest ja huvist kaaluksime elukindlustuse sõlmimist laenukindlustuse asemel: kui on soov elukindlustust omada ka pärast laenu tagasimaksmist, siis on soodsam teha elukindlustus noorena kui nt 50-aastaselt, kuna noor inimene = terve = soodsam elukindlustusmakse. Loogiline. Osad kindlasti mõtlevad, et see oli meile kindlustuse pähe määrimine. Kui oligi, siis tehti seda igal juhul viisakalt, ilma igasuguse sunduseta ja väga taktitundeliselt.

Nordeas taakord pettusime. Kui kindlustust püsiva töövõimetuse ja surmajuhtumi puhuks nad pakuvad, siis ajutise töövõimetuse ja töö kaotuse vastu end Nordeast eluasemelaenu võttes üleüldse ei saagi. Tulime mõlemad sealt kontorist ära teadmisega, et sinna me ilmselt tagasi ei pöördu. Kindlustuse puudumine saab ilmselt olema peamine põhjus, miks me Nordeast laenu ei taotle (muidugi intressimarginaal samuti).

Kokkuvõttes

Veel üks väike fakt: kõik pangad pakkusid välja, et ilmselt saaks panga lepingutasu madalamaks kui hinnakirjajärgne 1%. Nordeas on erisoodustus Tartu Ülikooli töötajatele, teised pangad pakkusid välja, et “ilusatele” kandidaatidele nagu meie võiks 0,5–0,6% lepingutasu olla täiesti reaalne. Loodame ja eks näis.

Põhimõtteliselt oleme jõudnud punkti, kus Nordea oleme peaaegu kõrvale jätnud ning kui SEB ja Swedbanki intressimarginaalid saavad olema sarnased, siis ilmselt jääksime ikkagi kodupanka ehk võtaksime eluasemelaenu Swedbankist, seda just pakutud kindlustuste tõttu, mis meie vajadustele ja soovidele paremini vastavad. Kõik oleneb sellest, millist intressimarginaali meile siiski lõpuks pakutakse.

Nüüd jääb üle ainult otsustada, kas soovime sellele korterile hindamisakti tellida ja laenutaotlused sisse anda… Serious stuff!

Advertisements

12 thoughts on “Eluasemelaen: Swed & SEB tõid kastanid tulest välja ja Nordea kukkus kolinal

  1. Siis on teil tegus puhkus!
    Elan väga kaasa!
    Ja sa tood välja asju, millele ma ei mõelnudki. Laenukaitse on mul kenasti SEBis, elukindlustuse (traumakaitsega) tegin endale swedis (nt mõeldes ka sellele, et sõidan ju tõuksiga ja võib traumasid ikka ette tulla).

  2. Oma kogemusest – kui teenindad laenu üksi ja elukaaslane ei ole kaastaotleja, siis laenu eest ostetav kinnisvara läheb 100% laenuvõtja omandisse.
    Lepingutasu osas soovitan kindlasti kaubelda.
    Edu!

    1. Üksi ma seda laenu 99% tõenäosusega taotlema ei hakka, just selle kohustus-omand dilemma pärast. Olen sellest ka varem juba kirjutanud, et kohustus ja omand peaks minu silmis siiski käsikäes käima. 🙂 Aga lihtsalt pangale on hea see kaart ette mängida, et kaastaotleja on ainult pluss, mitte “koorem”, nagu nad väita tahavad.

  3. Tea kas tingimused on karmistunud, kuid pakutavad intressid on päris suured. Eelmisel suvel veel pakuti mulle üksi taodeldes Nordeast intressi 2,0 , SEB-st 2,2 (Swed ütles kohe, et nad ei suuda juba selle SEB pakutava intressiga konkreerida + tehingutasud on seal pangas ebanormaalsed). Lõpuks võttis laenu elukaaslane, kes sai SEB-st intressi 1,8. Ostuobjektiks oli küll korter täiesti uues majas Tartu kesklinnas.
    Olete mõelnud muidu ka Kredexi käenduse peale (kui ei taha end päris lõhki tõmmata)? http://www.kredex.ee/eraisik/eraisiku-laenud-ja-teenused/eluasemelaenu-kaendus-2/

  4. Väga huvitav on lugeda, kuidas Eestis laenuvõtmine käib!! Esiteks on mul selline küsimus (palun selgitage võhikule), et kas see “intressimarginaal” on seesama mis “mortgage interest”? Kui jah, siis intress 1.8-2.8 tundub kuidagi eriti soodus olevat. Siinmaal, kus mina maja laenu võtan, on 4% jube soodukas ja mul vist 4.9%. Kuda on üldse võimalik 2% saada, huvitav 🙂 Kas investeerijad siis nagu ei tahagi teenida?….Ma küll oma raha välja ei annaks, kui ainult 2 prossa teeniks. See selleks….

    Teine väga huvitav lugu on nende kindlustustega. Et milleks kõik need elu ja traumade ja töökaotuste kindlustamised? Kui maksad 30% sisse, sellest peaks ju piisama. Kui laenu ei maksa (vahet pole, mis põhjusel), siis müüakse su vara sundkorras maha ja pank saab ikka oma raha tagasi. Selleks ju see 30% ongi. Ja mida aasta edasi, seda rohkem su enda ‘equity’ suureneb ja panga risk väheneb.

    Kindlustama peab vara igasugu kahjude vastu nagu tuli ja uputused, tornaadod jne.

    Tervitustega,

    H

    1. Vastus intressi puudutavale küsimusele. Reaalne intress kujuneb järgmiselt: personaalne intressimarginaal + EURIBOR. Ehk siis praegustes majandustingimustes on EURIBOR negatiivne (uute reeglite järgi pank loeb selle endale mugavalt võrdseks nulliga) ja laenata on odav. Kui aga EURIBOR peaks tõusma (on käinud varasemalt ära nt 5% peal), siis oleks laenuintress juba nt 2,1+5=7,1%. Intressimäär oleneb seega turutingimustest rahaturgudel ja on ajas muutuv, mitte fikseeritud. Eluasemelaenu näol on enamasti tegu pikaajalise laenuga (kuni 30 aastat), tuleb keskmine intressimäär kindlasti kõrgem kui 2%. Sealt investeerijad võidavadki.
      Teiseks. Kindlustused tagavad selle, et mu vara ei minda sundkorras maha müüma ning mina (ja mu perekond) ei jää kodutuks. Ehk siis surma korral ei lähe kodu pangale, vaid perele. Töökaotuse korral ei tõsteta meid välja ja müüda maja laenu katteks maha, vaid on max aasta aega uut tööd otsida ning kindlustus maksab meie eest. Minu jaoks on kindlustus 100% õigustatud kulutus, kui see tähendab, et minu kodust ilma jäämise risk on suuresti vähendatud (ja seal hulgas ka risk, et kõik “oma raha”, mis sinna sisse oleme investeerinud, läheb kaotsi ehk sundmüügi korral pangale). Muude kahjude vastu (nt tuli ja muu taoline) on eraldi kodukindlustus. Kui on rohkem huvi, siis pankade kodulehtedelt leiab ka päris head infot, mis on lihtsalt seletatud. 🙂

  5. Ma tegin majalaenu nn. buumiajal 2007.a. Siis sain intressi 1,7 %, aga euribor oli suht kõrge. Aga juba poole aastaga kukkus euribor kolinal ja seetõttu on mul hetkel ikka väga väikesed laenumaksed. Aga see oli see aeg, kus niikui pangakontorit külastasid, siis mingi laen prooviti sulle pähe määrida. Peale mulli lõhkemist 2009.a pole ükski pank enam minu vastu huvi tundnud siiani.

  6. Tere! Ma sattusin nii väga pooljuhuslikult siia lehele, midagi laenude kohta otsides.. ma ei saa päris hästi aru, kuidas need laenuintressid nii suuresti erineda saavad. ei ole ise pangas käinud, aga näiteks siit vaadates: https://www.coolfinance.ee/vordle-laene on erinevused nii suured! et mispärast, kui keegi oskab pilti selgemaks teha?

Lisa kommentaar

Täida nõutavad väljad või kliki ikoonile, et sisse logida:

WordPress.com Logo

Sa kommenteerid kasutades oma WordPress.com kontot. Logi välja / Muuda )

Twitter picture

Sa kommenteerid kasutades oma Twitter kontot. Logi välja / Muuda )

Facebook photo

Sa kommenteerid kasutades oma Facebook kontot. Logi välja / Muuda )

Google+ photo

Sa kommenteerid kasutades oma Google+ kontot. Logi välja / Muuda )

Connecting to %s