Seekord tahtsin ma kirjutada hoopis millestki muust kui sportimisest. Mis meelel, see keelel? Spordist saate lugeda juba varsti, sest Eesti jooksuvõistluste hooaeg saab avatud juba järgmisel nädalal. 🙂

Hoiatus: tegu on väga pika postitusega. Uskuge mind: ma oleks võinud kogu protsessist veel vähemalt 3 korda pikemalt rääkida…

Unistus oma majast

Ma ei teinud oma selle aasta eesmärkide seadmisel mingit saladust sellest, et tulemas on põnevad ajad: süda, hing ja mõistus tahavad päris oma koju. Olgugi, et meie üürikorter on vägagi kodune ja me tõesti oleme selle pesaga igati rahul, sest lisaks mõnusale keskkonnale, (valdavalt) maitsekale mööblile ja korralikule majale on hind kesklinna kohta isegi liiga hea, karjub mu mõistus iga jumala kuu esimesel kuupäeval, kui ma üürimakse ära olen teinud. Veel rohkem karjub ta siis, kui ma meenutan, kui mitu tuhat eurot me korteriomanikule igal aastal ära kingime, ise mitte midagi püsivat selle raha eest saamata. Kõik üürikorterite pooldajad juba karjuvad ilmselt praegu ekraani vahendusel minu peale, aga paratamatus on see, et kuigi üürikorteriga kaasneb mingites aspektides vähem riske ja rohkem vabadust, mis tasub end võib-olla teatud eluetappides ära, ei ole see enam meie jaoks mõistlik.

Ma ei teinud oma kodust rääkides seda täpsustust, et veel selle aasta lõpus oli meie unistus ja plaan 2018. aasta alguses alustada oma maja ehitamisega, kuid enamus lugejatest said sellest teksti põhjal isegi aru. Eriti need, kes hetkel sama asja peale mõtlevad. 🙂 Terve jaanuarikuu tegelesin ma uneajast kõikvõimalike aspektide kohta uurimise, kulude ja tulude kalkuleerimise, enda ehitusalase harimise, kruntide uurimise, põrandaplaanide joonestamise ja isegi maja maketi ehitamisega. Ärge küsige, mitme erineva maja põrandaplaanid mul sahtlisse joonestatud on. 😀 Aasta esimesed kaks kuud möödusid eeltööd tehes, et märtsis juba natuke targemana ja olemasoleva visiooni ning kalkulatsiooniga panka minna. Eelmisel aastal tegelesime vana maja renoveerimiseks vajalike summade kalkuleerimisega, mis meid üldse suunas uue maja peale mõtlema (loe: kulud on enam-vähem võrdsed). Tahtsime enda jaoks kõik, sh väga mustad stsenaariumid (EURIBORi lakke tõusmine, töökaotused, surmajuhtumid, lahkuminekud, sissetulekute vähenemised jms) läbi mängida, et aru saada, kas ja millise maja ehitamist ja ülalpidamist saame endale lubada. Mitu erinevat Exceli tabelit mul tehtud on, ärge seda ka küsige. 😀 Tundsime end päris enesekindlana, sest mis saaks takistada meie plaanide elluviimist? Finantskohustused meil mõlemal puuduvad, töökohad on olemas (ptüi-ptüi-ptüi), maksimaalne laenusumma lubab igati ühe maja valmis ehitada, omafinantseering kenasti koguneb (ptüi-ptüi-ptüi), riskid ja stsenaariumid on läbi analüüsitud… Põhimõtteliselt oleme me ju ideaalsed kandidaadid ning praegust majanduse seisu arvestades võiks loota ju isegi väga head intressimarginaali?

Kui pank toob maa peale tagasi…

7. märtsil 2017 sai see optimism väga kiire lõpu.  Külastasime sellel päeval nii Swedbanki, SEB-d kui ka Nordeat, just täpselt selles järjekorras. Saime päris mitu korralikku raputust. Parimaid tingimusi ja kõige konkreetsemaid vastuseid pakkus meile Nordea, Swedi puhul oli küll laenunõustaja äärmiselt meeldiv, aga tingimused üsna jäigad ja SEBis ei suutnud laenunõustaja meile vist pea ühtegi konkreetset vastust anda. Mida annab mulle teadmine, et intressimarginaal võib olla vahemikus 2 kuni 3 protsenti? Are you kidding me? 😀 Äkki ütlete, et see võib olla vahemikus 0 kuni 10, täpselt sama informatiivne vastus. Samuti oli SEBi laenunõustaja ainus, kes pärast laenunõustamist minu e-maili teel esitatud täpsustavatele küsimustele vaevuma ei vastanud, kuigi Swed ja Nordea seda tegid, Nordea veel eriti põhjalikult. Igal juhul: natuke asjadest, mis meile uudisena tulid.

1. Kuna üks meist töötab välismaal (et sedasama omafinantseeringut kiiremini kokku saada…), muudab see tingimusi väga väga VÄGA palju. Seda ei osanud me alguses üldse näha ning Swedbankis ehk oma kodupangas saime seega korraliku šoki, mida võimendasid muud asjaolud (nt intressimarginaal 2,5 % !!! ja ei tilkagi vähem, isegi Eestis töötamise puhul!). Ma põhimõtteliselt läksin sealt koju, vajusin voodisse ja hakkasin nutma. Lootusetuse tunne tekkis. Jumal tänatud, et ma selles protsessis üksi ei ole ja mu teine pool mind alati toetab ja mustast august välja tuua oskab. 🙂

Esiteks kukkus meie maksimaalne võimalik laenusumma ligi 50%. Ka selle languse juures oleks meil võimalik maja ehitada, aga siin tuleb veel 2 takistust.

Teiseks: ükski pank ei taha anda laenu rohkem kui 20 aastaks, mis viiks laenumakse, eriti veel koos mõlema laenu- ja laenumaksekindlustusega, ebamõistlikult suureks.

Ja kolmandaks: intressimarginaal suureneb vähemalt 0,5%. See on palju, eriti arvestades selle finantskohustuse ajalist kestust. Parima pakkumise tegi meile Nordea: kui palgad laekuksid Eesti panka, siis oleks marginaal vahemikus 1,9 kuni 2,3 protsenti (kohapeal öeldi 1,9%, mina olin enne pankadesse minekut lootnud 2,0-2,1% peale); kui ühe palk ei laeku Eesti panka, siis 2,4 kuni 2,8 protsenti (kohapeal öeldi 2,4%). Seda siis praeguste majandustingimuste juures. Paari kuu pärast võib see kõik juba muutunud olla. #turumajandus

2. Põhimõtteliselt ei ole meil võimalik maja ehitada panga silmis väärtusliku lisatagatiseta, mis peab olema ehitis ja vastama mitmetele nõuetele (väljastatud kasutusluba, ei ühtegi dokumenteerimata renoveerimist-juurdeehitust jms) ja olema kas meie või meie lähisugulaste (ema-isa, õed-vennad) oma. Ilmselt oleks võimalik lisatagatiseta hakkama saada, kui:

a) Meil oleks natuke suurem hunnik raha, st omafinantseeringut (nt kui meil oleks olemas vara, nt korter, mida müüa ja millest saada suurem “rahasüst” maja jaoks);

b) Meil oleks juba krunt olemas ja selle juurde see hunnik raha, mis me järgmiseks aastaks kokku saaks.

Lisatagatiseks meil midagi (sobilikku) anda ei oleks, see sai igatpidi läbi räägitud. See üldine ilus jutt, et “olemas peab olema 20% omafinantse ja elu võib alata” (proovige sarkasmist aru saada), ei kehti nullist ehitatava (!) maja puhul ikka üldse. Las ma kirjeldan natuke mehhanismi, miks see nii on. Eks selle oleks saanud ka ise enne välja mõelda, aga helesinine unistus kippus mõtlemist blokeerima. 🙂

Kust tekib lisatagatise vajadus? Võlusõnaks on siin ehituse esimene etapp ja turuväärtus. Võtame ümarate numbritega näite ja oletame, et on olemas krunt, mille turuväärtus on hinnatud 20 000 euro peale. Lisaks on olemas mingi hunnik raha, nt samuti 20 000 eurot. Sellisel juhul saab (olenevalt pangast) pank anda laenu esimese osamaksena välja 50 kuni 70 protsenti krundi väärtusest ehk siis 10 000 kuni 14 000 eurot. Sellisel juhul on ehituse alustamiseks olemas 30 000 kuni 34 000 eurot. See ei ole panga jaoks piisav, et olla kindel, et kui see hunnik raha ehituseks kulutada, siis kasvab selle pooliku objekti väärtus suuremaks kui investeeritud raha, sest poolik majakarp paraku ei maksa lihtsalt nii palju. See on panga jaoks risk ja seega nad laenu anda ei saa. Nii lihtne see ongi. Kui oleks anda juurde sobilik lisatagatis, millest (olenevalt pangast) 70 kuni 80 protsendi ulatuses saaks pank laenu anda, kasvaks esimene laenu väljamakse nii suureks, et selle eest saaks ehitada rohkem = objekti väärtus kasvaks rohkem, sest tegu oleks juba rohkem valmis majaga = oleks võimalik väljastada ka järgmine laenumakse jne. Saate loogikast aru ju küll.

Nagu te aru saate, oleneb siin väga palju krundist. Kui tegu oleks krundiga Tallinna linnas (või ka Tartu linna sees), oleks võimalik, et esimene laenu väljamakse on piisavalt suur, et sellega esimeseks vahehindamiseks objekti väärtus piisavalt suureks kasvatada, et saada järgmine osamakse, et sellega jälle piisavalt väärtust kasvatada jnejnejne. Muidugi tuleb alati arvestada ka sellega, et kui ehitamise ajal peaks tulema järgmine suur majanduskrahh (mis arvestades seda, et viimane krahh jääb peaaegu 10 aasta taha, on vägagi võimalik), siis kinnisvara turuhinnad (rõhk sõnal turg) langevad, samuti langeb ehitatava objekti väärtus ning ehitus võib pooleli jääda, sest pank ei saa enam väljastada järgmist laenumakset. Kinnisvara turuväärtuse langemine kriisi ajal on ka põhjus, miks pankade portfellis on veel siiani viimase suure majanduskriisi aegseid poolikuid majakarpe.

Lõppkokkuvõttes jõudsimegi välja sinna punkti, et meie sissetulekud on igati piisavad laenu teenindamiseks, kuid igasuguste totrate ja mitte nii totrate tingimuste tõttu ei ole järgmisel aastal maja ehitama asumine meie jaoks võimalik.

Kuidas edasi?

Väga kauaks nukrutsema jääda ei saanud. Vahepeal käisime ära Portugali laagris ja lasime sellel koduasjal omaette laagerduda (pun intended). Tagasi tulles olime mõlemad oma peas jõudnud sama mõtteni: kui uut maja ei saa ja vana renoveeriksime palgast ilmselt järgmised 10 aastat (sest kahte eraldi laenu, st üht kodu soetamiseks ja teist, päris palju kõrgema intressiga laenu renoveerimiseks, me ei tahaks), sest me oleme liiga valivad ja ei suuda teatud asjades (nt küttesüsteem jm kulukad lahendused) odavamaga leppida, pluss see 10 aastat renoveerimist tähendaks selleks ajaks kõigist muudest hüvedest nagu reisimine, sport jms loobumist ning lisaks veel pidevas ehitustsoonis elamist, siis tuleb linna jääda. (Oli see nüüd alles pikkkkkkkk lause…) Seega: nüüd on meie valikus kas a) korter b) majaosa.

Unistust päris oma majast ei ole me kindlasti lõplikult maha matnud. Kui maja ehitamise puhul oleks me näinud seda kohana, mis võiks/saaks/peaks jääma meie koduks elu lõpuni, siis korteri või majaosa puhul näeme me seda pigem vahepeatusena 10 kuni 15 aastaks. Ka laenu ei tahaks me vanema korteri puhul võtta rohkem kui 10 aastaks ja uusarenduse puhul rohkem kui 15 aastaks. Laenumakse jääks täpselt samasse vahemikku, kuhu oleks ta jäänud 30 aasta pikkuse majalaenu puhul, lihtsalt laenusumma on palju väiksem ja selle saab kiiremini ära maksta. On lootust, et kunagi, kui korter/majaosa meile väikseks jääb ja turuseis on sobiv, saab selle korteri/majaosa kasumlikult maha müüa ning võib-olla on siis võimalus oma maja ehitama hakata. Eks seda kõike näitab juba aeg.

Seniks aga elame nii säästlikult, kui saab, ja kogume muudkui raha, et võimalikult suur omafinantseering kokku saada. Loomulikult hoiame silmad-kõrvad lahti ja piilume ka KV-sse, et turuseisukorral silm peal hoida. Hoiame meele avatud ja üritame võimalikult vähe välistada. Täna võib ju kaalukausil võidutseda idee vanemast paneelika 3-toalisest korterist kuskil linna servas, kuid eile ruulis uusarendus ja homme kurat seda teab. 😀 Igal kohal on oma plussid ja miinused. Igal juhul peaks selles potentsiaalses kodus olema vähemalt 3 tuba ja vähemalt 50 ruutmeetrit pinda, loomulikult on meil mingid eelistused veel, aga need ei ole tingimata deal-breaker’id. Hind võiks jääda viiekohaliseks arvuks ja loomulikult mida soodsam, seda parem. Ostuaeg varasemalt selle aasta suvel, hiljemalt sügisel/talvel, olenevalt hinnast ja objektist. Kui sina tead kedagi, kes teab kedagi, kes… Siis kirjuta meile! 🙂 partei.margit@gmail.com. Aitäh!

Võib-olla on iga halb asi millekski hea ja see uus plaan annab meile võimaluse jääda veel mingiks ajaks linna, mitte veeta 1,5 aastat kõiki õhtuid, nädalavahetusi ja puhkusi ehitades, rabades ja kogu muust elust loobudes. Annab meile aega olla veel noor. Ennast peab ju millegagi lohutama. 🙂

---

Edaspidi olen mõelnud kirjutada mõne postituse varasuhete (abielu vs vabaabielu), laenukindlustuse, testamendi ja pärandamise kohta, sest sellest kõigest tulema mõtlema hakata, kui omada rohkem kui pisku eest vara. Eks näis, kas ja millal see postitus päriselt valmis saab. Isegi käesoleva postituse valmimine ja oma peas valmis formuleerimine võttis mitu kuud aega. 🙂 Ja kui see postitus kedagi peale minu ei huvita, siis võib-olla ei kirjutagi rohkem oma kodu teemadel. 😀